Mise à jour du 23 septembre 2026 : Selon les dernières données nationales de Freddie Mac, le taux moyen des prêts hypothécaires fixes sur 30 ans s’établit à 6,95 % et celui des prêts fixes sur 15 ans à 6,26 % , pour la semaine se terminant le 17 septembre. Ces taux étaient respectivement de 6,76 % et 6,09 % la semaine précédente. Pour les acheteurs et les propriétaires envisageant un refinancement, la conclusion est simple : les taux hypothécaires restent suffisamment élevés pour que de petites différences entre les prêteurs, les structures de prêt, les points et les frais puissent avoir un impact significatif sur le coût d’un prêt.
Freddie Mac publie son enquête hebdomadaire sur le marché hypothécaire primaire. Les chiffres du 17 septembre correspondent donc aux dernières moyennes hebdomadaires officielles disponibles au 23 septembre. Il s'agit de points de repère utiles, et non d'offres garanties. Votre offre réelle peut être supérieure ou inférieure selon votre profil de crédit, votre apport initial ou vos fonds propres, le type de prêt, sa durée, les caractéristiques du bien, les frais de dossier et les conditions tarifaires de l'organisme prêteur. Consultez l' enquête de Freddie Mac sur le marché hypothécaire primaire pour connaître les dernières moyennes publiées.
| Type de prêt | Taux moyen | Une semaine plus tôt | Un an plus tôt |
|---|---|---|---|
| Taux fixe sur 30 ans | 6,95 % | 6,76 % | 6,26 % |
| 15 ans fixe | 6,26 % | 6,09 % | 5,41% |
Voici les moyennes nationales de Freddie Mac pour le 17 septembre 2026. Le taux à 30 ans a augmenté de 0,19 point de pourcentage en une semaine, tandis que le taux à 15 ans a augmenté de 0,17 point de pourcentage. Freddie Mac a également indiqué que la moyenne à 30 ans était supérieure de 0,69 point de pourcentage à celle de la même semaine de l'année précédente. Les données historiques sont consultables dans les archives des taux hypothécaires de Freddie Mac .
Il est plus facile d'appréhender un taux d'intérêt lorsqu'on le traduit en mensualités (capital et intérêts). Pour un prêt immobilier à taux fixe de 400 000 $ sur 30 ans à 6,95 %, la mensualité (capital et intérêts) est d'environ 2 648 $ . À 6,76 %, le même prêt coûterait environ 2 597 $ . Cela représente une différence d'environ 51 $ par mois, avant déduction des taxes foncières, de l'assurance habitation, de l'assurance prêt immobilier, des charges de copropriété et autres frais liés au logement.
Cet exemple montre également pourquoi attendre une baisse significative des taux n'est pas la seule décision à prendre en compte. Un acheteur qui a trouvé la maison idéale et qui peut aisément assumer les mensualités peut préférer acheter maintenant, surtout si l'alternative est de continuer à louer ou de risquer une hausse des prix plus tard. Un autre acheteur, dont le budget est déjà serré, peut raisonnablement décider qu'une différence de 50, 100 ou 200 dollars par mois est suffisamment importante pour poursuivre ses recherches, augmenter son apport initial, revoir son budget à la baisse ou patienter. Le taux d'intérêt, à lui seul, ne permet pas de répondre à la question de l'accessibilité financière.
La moyenne de Freddie Mac sert de référence sur le marché. Un prêteur détermine le taux d'intérêt pour un emprunteur donné en se basant sur davantage d'informations. Le Bureau de protection financière des consommateurs (CFPB) indique que la cote de crédit, l'apport initial, la durée et le type de prêt peuvent tous influencer le taux d'intérêt et le coût total. Son outil de simulation des taux hypothécaires est conçu pour illustrer l'impact de ces variables sur le coût d'un emprunt, mais les données affichées concernant les taux des prêteurs ne sauraient remplacer une offre en temps réel.
Le crédit est particulièrement important. Le CFPB indique que des scores de crédit élevés permettent généralement aux emprunteurs de bénéficier de taux d'intérêt plus bas et d'un plus grand choix de prêteurs. Les revenus, les dettes existantes, l'épargne, les actifs et les informations contenues dans un rapport de crédit sont également importants. Les emprunteurs qui s'apprêtent à faire une demande peuvent consulter l'explication du CFPB sur l'influence des scores de crédit sur le prix des prêts hypothécaires .
L'apport initial a aussi son importance. Un apport plus conséquent peut faire baisser le prix du bien et réduire, voire supprimer, certaines assurances hypothécaires, selon le prêt. Cependant, consacrer la totalité de ses ressources à l'apport initial peut laisser l'acheteur à court de liquidités pour les frais de clôture, le déménagement, les réparations ou constituer un fonds d'urgence. Il est donc plus pertinent de ne pas se contenter de choisir l'apport initial le plus élevé possible, mais de prendre en compte l'ensemble des sommes nécessaires à la clôture, les mensualités, les frais d'emprunt et les réserves restantes.
L'une des erreurs les plus fréquentes consiste à comparer les prêteurs uniquement sur la base du taux d'intérêt affiché. Le taux d'intérêt correspond au coût annuel de l'emprunt du capital. Le taux annuel effectif global (TAEG) est plus complet : il inclut généralement le taux d'intérêt ainsi que certains frais, commissions de courtage et autres frais liés au prêt. Le CFPB explique cette distinction dans ses recommandations concernant le taux d'intérêt et le TAEG .
Le TAEG est utile, mais ne doit pas être le seul critère de comparaison. Par exemple, un prêt à taux plus bas peut exiger le paiement initial de frais importants. Si vous vendez votre bien ou refinancez votre prêt avant que ces frais n'aient été amortis, le taux plus bas risque de ne pas générer les économies escomptées. À l'inverse, un emprunteur qui prévoit de conserver son prêt pendant de nombreuses années pourrait juger avantageux le paiement de ces frais.
Supposons qu'un prêteur propose un prêt sans frais à un certain taux et une option à taux réduit avec 4 000 $ de frais. Si le taux réduit permet d'économiser 80 $ par mois, le seuil de rentabilité est atteint en 50 mois : 4 000 $ divisés par 80 $. Un emprunteur qui prévoit de conserver son prêt hypothécaire bien au-delà de 50 mois pourrait trouver cette option intéressante. En revanche, une personne qui envisage de déménager ou de refinancer son prêt dans les trois ans pourrait ne pas la trouver avantageuse.
Le CFPB recommande de comparer les offres avec et sans points ou crédits de prêteur et de prendre en compte différents horizons temporels. Ses recommandations concernant les points et les crédits de prêteur précisent également qu'un point équivaut à 1 % du montant du prêt, mais que la réduction de taux obtenue grâce à ce point varie selon le prêteur, le type de prêt et les conditions du marché.
Il n'existe pas de règle universelle. Un critère plus pertinent consiste à vérifier si le logement et les mensualités sont adaptés aux taux actuels, sans dépendre d'un refinancement ultérieur. Si les mensualités vous conviennent, que vos réserves de trésorerie restent suffisantes après la signature et que le bien correspond à votre horizon temporel, le taux actuel pourrait être avantageux même en cas de baisse ultérieure. Un refinancement pourrait devenir une option plus tard, mais il doit être considéré comme une possibilité et non comme une certitude.
Attendre peut se justifier lorsque le paiement immédiat serait excessivement élevé, lorsqu'un emprunteur peut améliorer sensiblement sa solvabilité ou son épargne à court terme, ou lorsque l'achat ne laisserait pas suffisamment de liquidités pour les imprévus. Cela peut également être judicieux lorsqu'il n'y a pas d'urgence à acheter et que les logements disponibles ne justifient pas le coût mensuel. En revanche, attendre uniquement parce qu'une personne prévoit un taux d'intérêt hypothécaire précis à une date donnée est une stratégie moins fiable.
Le 16 septembre 2026, le Comité fédéral de l'open market (FOMC) a relevé la fourchette cible du taux des fonds fédéraux de 0,25 point de pourcentage, la portant de 3,75 % à 4,00 % . La décision officielle est disponible dans le communiqué de la Réserve fédérale du 16 septembre .
Cela ne signifie pas qu'un prêt hypothécaire sur 30 ans augmente automatiquement de 0,25 point de pourcentage. Les taux hypothécaires fixes sont influencés par les taux du marché à long terme et le prix des titres adossés à des créances hypothécaires, ainsi que par les coûts propres au prêteur et le risque lié à l'emprunteur. Le rapport de politique monétaire de la Réserve fédérale de juillet 2026 décrit les rendements des titres adossés à des créances hypothécaires émis par les agences fédérales comme un facteur important dans la fixation des taux d'intérêt des prêts hypothécaires résidentiels. En d'autres termes, la Fed a une influence, mais le marché hypothécaire peut évoluer avant ou après une réunion de la Fed, voire même dans une direction différente d'une modification ponctuelle du taux directeur.
Le refinancement consiste à remplacer un prêt hypothécaire existant par un nouveau. Un taux plus bas peut réduire les mensualités ou le coût total des intérêts, mais le refinancement engendre généralement des frais de clôture. Le glossaire hypothécaire du CFPB précise que les emprunteurs doivent distinguer les économies réalisées grâce à un taux d'intérêt plus bas de celles réalisées en étalant le remboursement sur une durée plus longue.
Prenons un exemple simplifié. Un nouveau prêt à taux fixe de 350 000 $ sur 30 ans à 6,95 % représente environ 2 317 $ de mensualités ( capital et intérêts ). Un nouveau prêt de même montant sur 30 ans à 7,75 % coûterait environ 2 507 $ par mois , soit une différence d'environ 191 $. Si un refinancement coûte 6 000 $, un calcul approximatif du seuil de rentabilité, basé uniquement sur cette différence de mensualité, donne environ 31 mois. Cependant, une décision réaliste doit également prendre en compte la durée restante de l'ancien prêt, la durée du nouveau prêt, les taxes, l'assurance, l'assurance hypothécaire, les points, les frais payés d'avance et le mode de paiement des frais de clôture (comptant ou intégrés au nouveau solde).
Un refinancement est plus avantageux lorsque le nouveau prêt génère des économies substantielles, que l'emprunteur prévoit de le conserver au-delà de la période d'amortissement et que la nouvelle durée n'augmente pas insidieusement les charges d'intérêts à long terme. Il l'est moins lorsque la différence de taux est faible, les frais de clôture élevés, que le propriétaire envisage de vendre prochainement ou que le nouveau prêt relance un long échéancier d'amortissement qui annule une grande partie des économies mensuelles apparentes.
La comparaison la plus pertinente consiste à comparer des estimations de prêt réelles pour un même type de prêt, demandées à des dates suffisamment rapprochées pour que les conditions du marché soient comparables. Le guide explicatif des estimations de prêt du CFPB indique où trouver le taux d'intérêt, les mensualités prévues, les frais de clôture, les points, les crédits du prêteur, l'apport initial et les autres conditions.
Les taux hypothécaires se situent aux alentours de 7 % pour le taux de référence national fixe à 30 ans, et le dernier indicateur de Freddie Mac a augmenté d'une semaine à l'autre. Dans ce contexte, le choix du logement et la structure du prêt sont particulièrement importants. Les acheteurs devraient évaluer leur capacité d'emprunt en fonction du montant des mensualités qu'ils peuvent obtenir actuellement, et non en se basant sur un taux futur espéré. Quant aux personnes souhaitant refinancer leur prêt, elles devraient privilégier les économies nettes après déduction des frais et la durée prévue de leur nouvel emprunt.
L'étape suivante consiste à recueillir des estimations de prêt comparables auprès de plusieurs prêteurs et à évaluer conjointement le taux, le TAEG, les points, les frais, l'apport initial et les mensualités. Les moyennes nationales indiquent la tendance du marché ; une comparaison pertinente d'offres reçues le même jour ou presque vous permettra de comprendre ce que le marché signifie pour vous.
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