都市更新怎麼進行？2026年11月5日法規查核：住戶必懂流程、同意門檻與案件查詢

資料查核時間：2026年11月5日15:26，臺灣標準時間（UTC+08:00）。本文依當時可查得的中央法規及地方政府公開查詢頁面整理；個案適用法規與最新審查進度，仍以主管機關正式公告為準。

收到建商的都市更新同意書，或聽說自家社區「已經有八成住戶同意」時，最需要先確認的不是何時拆房子，而是目前進到哪一個法定階段、適用哪一種同意門檻，以及更新後財產如何分配。依臺灣現行《都市更新條例》，都更不只有拆除重建，也包括整建及維護；不同案件的核定程序和門檻並不完全相同。

截至本次查核，《都市更新條例》中央法規資料顯示最近一次修正日期為2024年11月13日（民國113年11月13日）。都市更新事業計畫的常見同意比例，依案件性質可分別涉及超過二分之一、超過四分之三、超過五分之四；不能把「80%」當作所有都更案的通則。

Destaques｜住戶先掌握的四個重點

• 先看案件身分：確認是否位於公告更新地區、是否已劃定更新單元，以及實施者是政府、都市更新會還是都市更新事業機構。
• 門檻不是只看戶數：通常須分別核算私有土地與私有合法建築物的所有權人數、土地面積及合法建物樓地板面積。
• 簽同意書不等於完成核定：仍可能涉及公開展覽、公聽會、聽證及都市更新審議；依法有例外與簡化程序。
• 可用官方網站查進度：臺北市、新北市已有案件查詢工具，其他縣市應向所在地都市更新主管機關查詢公告及案卷。

都市更新是什麼？與危老重建有什麼差別？

《都市更新條例》第3、4條將都市更新界定為都市計畫範圍內依規定辦理的重建、整建或維護。重建是拆除原有建物再建築；整建是改建、修建或改善設備；維護則著重建築及公共設施的維持改善。一個更新單元也可能採取兩種以上方式。

一般所稱「危老重建」適用《都市危險及老舊建築物加速重建條例》，在申請重建計畫時原則上須取得範圍內全體土地及合法建築物所有權人同意，程序與都市更新不同。因此，看到社區提出「危老」或「都更」，一定要先確認正式申請依據，不可混用同意比例或審查流程。

都市更新怎麼進行？住戶可以從哪六個階段追蹤？

第一階段：確認更新地區、更新單元與權利資料

先查明基地是否已劃定為更新地區；未經劃定的土地，在符合法定條件及地方政府更新單元劃定基準時，也可能自行劃定更新單元。住戶應索取範圍圖、地段地號、土地及建物登記資料，留意自己的房屋、持分及鄰地是否在範圍內。

第二階段：整合意願、必要時提出事業概要

所有權人可以依規定組織都市更新會，或委託合格都市更新事業機構實施。依第22條及第23條啟動的案件，可能需要舉辦公聽會、擬具事業概要並申請審議核准。若事先達到第37條都市更新事業計畫的法定同意比例，依法得免擬具事業概要，直接進入事業計畫程序；並非每案都一定要先做概要。

第三階段：擬訂事業計畫、徵求同意及公開展覽

事業計畫會記載更新範圍、實施者、建築規劃、費用分擔、拆遷安置、財務計畫、進度、風險控管及權利分配原則等。依第32條，一般須於送主管機關審議前公開展覽30日並舉辦公聽會；已取得全體私有土地及私有合法建築物所有權人同意時，展覽期得縮短至15日，特定案件另有免辦規定。公開展覽期間，民眾可依法以書面提出意見。

第四階段：主管機關審議與必要的聽證

主管機關審議的不只是同意票數，還包括規劃、程序及相關權益。依第33條，核定前原則上應舉行聽證，但法律列有例外。公聽會與聽證不是同一個程序；住戶應查看通知中所列的會議性質、時間、地點及可提出意見的方式。事業計畫經審議核定後，主管機關另依法公告。

第五階段：權利變換或協議合建，確認分回條件

重建案件依第43條原則上以權利變換方式實施，法律所定情形也可採協議合建等方式。權利變換通常須評估更新前後權利價值，處理共同負擔與分配，並提出權利變換計畫；依第48條，該計畫可在事業計畫核定後辦理，必要時亦可併同報核。協議合建則重視簽約雙方對分配條件的約定。住戶不能僅憑口頭承諾認定將分回固定坪數或車位。

第六階段：拆遷安置、施工、完工及產權登記

辦理拆遷、安置、建築執照與施工，須依已核定的計畫及相關法令進行。涉及權利變換拆遷時，第57條對通知、自行拆遷期限、協調及補償有具體規定，不代表「同意比例達標就能立即強拆」。完工後還要處理測量、產權分配與登記等事項。每案所需時間受整合、審議、爭議與工程因素影響，並無適用全臺所有案件的固定完工日。

都市更新同意門檻多少？50%、75%、80%怎麼看？

以下為《都市更新條例》第37條都市更新事業計畫報核的主要類型，均應對照個案適用條款；表中「超過」不等於「達到」。

另有重要但常被忽略的例外：若私有土地與私有合法建築物所有權面積均超過9/10同意，依第37條其所有權人數不予計算。實際分母及共有持分如何計入，仍受第24條、第39條等規定影響。

不要把「事業概要過半數」與「事業計畫送審門檻」混淆。第22條申請事業概要，原則上另有所有權人數及面積均超過1/2的規定；事業計畫報核則按第37條適用不同門檻。即使已有超過4/5面積同意，部分協議合建、部分權利變換也涉及第44條特別規定，不能直接推論所有權人都已同意相同分配條件。

住戶沒有簽同意書，都市更新就不能繼續嗎？

不一定。採權利變換的都市更新，可能在符合多數同意的法定門檻後送主管機關審議；但達標不等於立即核定，更不等於所有法律爭議都已解決。若涉及全體協議合建或危老重建，適用的同意條件又不同。房屋所有權人、土地持分人與承租人身分也可能不同，租客不應將自己的居住權益與所有權人表決權混為一談。

已簽同意書也不是任何時候都能任意撤回。第37條規定原則上以事業計畫公開展覽期滿時為同意比率審核基準，並列明民法意思表示瑕疵、雙方合意撤銷，以及公開展覽計畫的分配價值比率或分配比率降低等情形。若對簽署內容有疑問，應保存同意書影本、說明文件與溝通紀錄，儘早向主管機關及法律專業人士確認適用條件。

都市更新案件進度怎麼查？用地址、地號還是案名？

1. 準備基本資訊：蒐集完整門牌、地段地號、更新單元名稱或實施者名稱。只有社區俗稱，可能查不到正式案名。
2. 找地方政府官方平台：臺北市可使用臺北市都市更新審議服務平台的案件進度查詢，官方列出依地段地號、門牌號碼或道路路名查詢的方式。新北市可使用新北市政府都市更新處案件資訊查詢，透過行政區、案件狀態或關鍵字篩選。
3. 核對公告階段：區分「意願整合」「事業概要」「事業計畫審議中」「已核定」「權利變換」「施工」等狀態，並下載公告、圖說或會議紀錄（如有公開）。
4. 查不到就向機關確認：線上系統的資料範圍、更新時間及案件分類可能有限；可向所在縣市都市更新主管機關提供地段地號，詢問是否正式收件、公告與目前進度。

法規文字可直接查閱全國法規資料庫《都市更新條例》，或內政部國土管理署都市更新法規資料。不同縣市的申辦表件、更新單元劃定標準及獎勵審查細節，應另依當地自治法規確認。

收到都更說明會通知或同意書，應先問哪幾件事？

• 更新單元的完整地號與範圍是什麼？我的土地與建物權利如何計算？
• 實施者是誰？採權利變換、協議合建還是混合方式？法定送審門檻適用哪一款？
• 更新後預估分回住宅、車位與權利價值如何計算？共同負擔、估價基準及選配規則是否可書面提供？
• 搬遷期間的租金、安置、補償、付款、貸款及稅務負擔由誰處理？有無契約及計畫依據？
• 工程資金、信託或續建機制、違約責任、估計工期和延期風險為何？

這些問題不能只用「每坪換幾坪」概括。估價、共同負擔、容積獎勵、租住安排與工程變更，都可能使最終結果與初步簡報不同。比較穩妥的做法，是先拿到正式計畫書及契約草案，再按自己的權利持分和財務情形逐項檢視。

接下來會怎樣？住戶如何判斷進度與風險？

若社區目前只在徵求意願，下一步可能仍是界定更新單元、協調實施方式或補足資料；若已公告公開展覽，則應把握法定期間閱讀計畫與提出書面意見；若已核定事業計畫，仍要視採用方式處理權利變換、建照及安置施工。以上是依法律程序整理的條件式進度判斷，不是對任何特定社區核定日或完工日的預測。

影響住戶最大的通常不只是能否改建成功，而是新屋價值、承擔成本、安置時間及計畫變動風險。確認每個階段的正式文件，比依賴口頭百分比或網路群組流傳的施工時間更有保障。

FAQ｜都市更新常見問題

都市更新一定要80%住戶同意嗎？

不一定。依《都市更新條例》第37條，事業計畫門檻可能是超過1/2、3/4或4/5，另有特殊規定；還須區分所有權人數與土地、建物面積，不能只看戶數。

住戶可以用地址查都更進度嗎？

部分縣市可以。臺北市官方系統提供門牌、道路及地段地號查詢；新北市提供案件資訊篩選。若無結果，請以地段地號向所在地主管機關確認。

都更同意書簽了之後可以撤銷嗎？

須視簽署時間、事業計畫公開展覽階段、分配條件變動及法律規定判斷，不能一概說可以或不可以。遇到爭議應保留文件並向主管機關或專業法律人士諮詢。